درآمد نجومی ترکیه از فروش آپارتمان به همسایگان

در شرایطی که ترکیه طی ۱۴ سال اخیر بیش از ۴۲ میلیارد دلار از طریق فروش مسکن به اتباع خارجی عمدتا از کشورهای همسایه به دست آورده، ایران در جذب سرمایه‌گذاری، توفیق چندانی نداشته است. با این حال اخیرا ایران به عضویت فدراسیون بین‌المللی املاک و مستغلات درآمده که می‌تواند در ارتقای علم دلالی، توسعه دانش صنعت ساختمان و خرید و فروش ملک موثر باشد؛ ظرفیتی که به زعم کارشناسان، استفاده از آن به جذب سرمایه‌گذاری خارجی، ایجاد اشتغال، کاهش وابستگی به درآمدهای نفتی و توسعه گردشگری منجر می‌شود.

به گزارش ایسنا، فروش ویلا و آپارتمان در ترکیه با انواع تبلیغات از جمله وعده‌ی اقامت دائم که البته در بسیاری موارد محقق نمی‌شود به یک کسب و کار پرسود در این کشور تبدیل شده است.

درآمد ترکیه از فروش مسکن به اتباع خارجی در سال ۲۰۰۳ حدود ۹۹۸ میلیون دلار بود. این رقم در سال ۲۰۰۴ به ۱ میلیارد ۳۴۳ میلیون دلار و در سال ۲۰۰۵ به یک میلیارد و ۸۴۱ میلیون دلار افزایش یافت. بعد از تصویب قانون مطابقت در مورد فروش املاک به افراد خارجی در سال ۲۰۱۳ درآمد حاصل از فروش ملک به اتباع خارجی نیز در این کشور افزایش بسیاری یافت.

این رقم در سال ۲۰۱۳ به ۳ میلیارد و ۴۹ میلیون دلار، در سال ۲۰۱۴ به چهار میلیارد و ۳۲۱ میلیون دلار، در سال ۲۰۱۵ به چهار میلیارد و ۱۵۶ میلیون دلار٬،در سال ۲۰۱۶ به سه میلیارد و ۸۹۰ میلیون دلار و در سال ۲۰۱۷ به چهار میلیارد و ۶۴۳ میلیون دلار رسید.

از آغاز سال ۲۰۱۳ تا کنون ( در پنج سال گذشته) تعداد ۹۹ هزار و ۶۹۱ باب واحد مسکونی به اتباع خارجی فروخته شده است. در هشت ماهه اول سال ۲۰۱۸ شهروندان عراق، ایران، عربستان سعودی، کویت، روسیه و افغانستان به ترتیب بیشترین تعداد خانه در ترکیه را خریداری کرده‌اند.

ریل استیت در ایران پا نگرفته است

فعالیت‌های مربوط به توسعه املاک و مستغلات (Real State Development) از نوسازی ساختمان‌ها، مشاوره امور ملکی، اجاره مجموعه‌های ساختمانی، خرید و فروش املاک و اجرای فرایند خریداری زمین، سپس ساخت‌وساز و در نهایت فروش آن‌ها را، در بر می‌گیرد.

ریل استیت هنوز در ایران جا نیفتاده و به همین دلیل در روند تولید تا فروش مسکن و نیز سواد دلالی، انسجام کامل وجود ندارد. بر این اساس بازار مسکن ایران همواره دچار چالش نبود یکپارچگی است؛ در حالی که کشورهای اطراف از جمله ترکیه و امارات سال‌هاست که از علم روز در حوزه املاک و مستغلات بهره‌مند هستند و توانسته‌اند سرمایه‌های هنگفتی را در این خصوص جذب کنند.

سالهاست که در ایران رابطه بین زمین و ساختمان و تأمین مالی و سرمایه­‌گذاری در آنها به روش‌­های سنتی و با فرآیندی شکسته و ناپیوسته از تملک زمین تا فروش ساختمان­ رواج داشته است. گرچه این نحوه توسعه­‌گری تا به امروز خط مشی توسعه صنعت ساختمان کشور را متاثر کرده، اما ضرورت تغییر در ترکیب درآمدهای ملی و کاهش وابستگی به درآمدهای نفتی نقش مهم‌تری را به صنعت ساختمان و امر توسعه‌گری ملی و فراملی داده است.

اگر زمانی املاک و مستغلات، دارایی­‌های مصرفی و سرمایه‌ای تلقی می‌شد، اکنون زمین شهری در شهرهای صاحب نام یکی از با ارزش­‌ترین و بعضا کمیاب ترین کالاها به شمار می‌­رود و جایگاه مدیریت بر ساخت املاک، مستغلات و توسعه آنها در قالب کسب و کار تعریف شده و مدون توسعه­ گری در ریل استیت یا Real Estate Development- RED یا مدیریت توسعه و ساخت املاک و مستغلات می­‌تواند همانند کشورهای توسعه یافته، بخشی از درآمد ملی و فراملی و رشد اقتصادی را به خود اختصاص دهد.

رشد ۵۷ درصدی گردش مالی جهان در صنعت ساختمان

رشد ۵۷ درصد گردش مالی جهانی در صنعت ساختمان از ۵۵۰۰ میلیارد دلار در سال ۲۰۱۰ به ۱۲۷۰۰ میلیارد دلار در سال ۲۰۲۰ و سهم توسعه­‌گران املاک و مستغلات در آن موید نقش مهم این مکانیزم در رشد اقتصادی کشورهاست.

ایران تا کنون به شکل جدی این نقش را برای مکانیزم RED در توسعه اقتصادی خود در نظر نگرفته است. اما با توجه به جابجایی بخش‌­های اثرگذار در اقتصاد کشور، پیوستگی سیاست‌گذاری و حمایت از ایجاد زنجیره توسعه از زمین تا ساختمان و عرضه حرف‌ه­ای آن در بازار و ایجاد ارزش افزوده، امری ضروری به نظر می‌­رسد.

سازمان­‌های مسئول کشور از قبیل نظام­‌های مهندسی و شهرداری­‌ها و ذی‌نفعان از قبیل مجریان و مالکان و تامین­ کننده‌های مالی و سرمایه­‌گذاران و تخصص‌های بازاریابی و فروش می­‌توانند این زنجیره را به وجود آورده و حمایت کنند. توسعه­‌گری در ریل استیت سرآغاز توسعه مدون و مدرن در صنعت ساختمان کشور به شمار می­‌رود.

عضویت ایران در فدراسیون بین‌المللی املاک و مستغلات

به تازگی درخواست ایران برای عضویت در فدراسیون بین‌المللی املاک و مستغلات (FIABSI) که مقر آن در فرانسه است پذیرفته شده و مصطفی‌ قلی خسروی ـ رییس اتحادیه املاک ـ به عنوان نماینده این فدراسیون در ایران تعیین شده است.

فدراسـیون بین‌المللی املاک و مستغلات تنها مرجع رسمی و قـانونی مدیریت املاک، توسـعه، ارزیابی املاک و مسـتغلات، مشاوران املاک و انبوه‌سازان در جهان است. این مجموعه در سال ۱۹۴۷ میلادی توسط پیِر کالویل (Pierre Colleville) در کشور فرانسه تاسیس شد و در سال ۱۹۵۴ به عنوان مشاور ویژه در بخش املاک و مستغلات به عضویت شورای اقتصادی و اجتماعی سازمان ملل متحد درآمد.

عضویت ایران در FIABSI یک قدم رو به جلو محسوب می‌شود اما نمی‌تواند به خودی خود، ضعف ساختاری ایران در حوزه‌ی املاک و مستغلات را پوشش دهد. با این‌که به طور جسته و گریخته شرکت‌هایی در ایران نقش ریل‌استیت را برای خود قائل هستند اما تقریبا تمامی آنها از قوانین و مقررات دست و پاگیر، مدیریت‌های پراکنده و عدم یکپارچگی در این حوزه گلایه‌مندند. عضویت ایران در فدراسیون بین‌المللی املاک و مستغلات (FIABSI) می‌تواند پایه‌های شکل‌گیری ریل‌استیت را فراهم کند.

چالش‌های دفاتر املاک

با وجودی که نیاز به گذار از سیستم سنتی به روش‌های نوین در دفاتر املاک به شدت احساس می‌شود ولی در بدیهی‌ترین موضوعات از جمله قانون پیش‌فروش یا کد رهگیری که تضمینی برای امنیت معاملات است دچار مشکل هستیم.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به این‌که عضویت ایران در FIABSI موضوع مهمی برای صنف متبوعش تلقی می‌شود از کسانی که جلوی رشد علمی و توسعه این صنف را گرفته گلایه کرد.

مصطفی‌قلی خسروی گفت: فدراسیون بین‌المللی املاک و مستغلات کتاب‌هایی را در اختیار ما قرار داده که مواردی همچون مهندسی، معماری، فروش، دیزاین و دیگر موضوعات مرتبط با توسعه املاک و مستغلات در آن وجود دارد که این مباحث را در دانشگاه علمی کاربردی خود به دانشجویان آموزش می‌دهیم. با راه‌اندازی دانشگاه گام مهمی در ارتقای سطح علمی صنف که بیش از ۸۰ درصد دانشجویان ما را تشکیل می‌دهند برداشته‌ایم اما موازی‌کاری‌ها و ضعف قوانین و مقررات، ما را دچار مشکل کرده است.

وی با بیان این‌که اتحادیه املاک با ۱۲۰ هزار دفتر و بیش از نیم میلیون شاغل، نقش مهمی در ایجاد اشتغال کشور بر عهده دارد، گفت: برخی دستگاه‌ها به نوعی جلوی کار ما سنگ‌اندازی می‌کنند. به طور مثال برای بالا بردن ضریب امنیت معاملات، کد رهگیری را در نظر گرفتیم. ما و دفترخانه لازم و ملزوم هم هستنیم ولی برخی افراد قانون تسهیل را یک شبه تصویب کردند که البته مردم جذبشان نشدند. نمی‌توان بدون پرداخت مالیات و عوارض، سند واگذار کرد. بعد قانون پیش‌فروش را عجولان به تصویب رساندند که ۱۵ ماده آن ایراد دارد.

دیگران کلاهبرداری کردند، چوبش را دفاتر املاک خوردند

خسروی تاکید کرد: حق مشاور املاک در این قانون دیده نشده است. مشاور املاکی با دلالت روی یک فایل، زحمت زیادی می‌کشد. اما قانون پیش‌فروش می‌گوید خریدار و فروشنده به دفاتر املاک بروند و سند بزنند. در این فرآیند کمیسیون املاک چه می‌شود؟ ایرادات قانون پیش‌فروش را ۹ سال قبل هم گوشزد کردیم که امیدواریم به هر حال اصلاح شود. یکی از توجیهات آنها برای حذف دفاتر املاک، این است که بعضی افراد، خانه‌ها را به چند نفر فروخته‌اند و کلاهبرداری شده است. بعدا مشخص شد این سوءاستفاده‌ها در شرکت‌هایی صورت گرفته که به ثبت رسیده بودند و اصلا ربطی به صنف ما نداشتند اما چوبش را ما خوردیم.

رییس اتحادیه مشاوران املاک درخصوص مزایای عضویت ایران در FIABSI گفت: در زمینه‌ ریل‌استیت باید از کشورهای توسعه یافته بیاموزیم و دفاتر املاک، خود را به علم روز این حوزه مجهز کنند. کارشناس املاک باید به موضوعاتی همچون چگونگی اخذ تسهیلات برای خریدار، تبلیغات، معماری، ایمنی، بتن و بسیاری موارد دیگر اشراف داشته باشد که بحمدالله در آغاز این مسیر قرار گرفته‌ایم و امیدواریم با هماهنگی سایر دستگاه‌ها، ارگان‌ها، وزارتخانه‌ها و تسهیل قوانین و مقررات گام‌های خوبی در آینده برداریم.