تیم تحریریه
یکی از قراردادهای مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بارها با آن روبرو شوند، قراردادهای مربوط به مشارکت در ساخت، خرید و فروش و یا اجاره و ملک اعم از مسکونی مانند خانه، آپارتمان یا ویلا و یا تجاری مانند دفتر، مغازه یا کارگاه و یا زمین مانند مسکونی، کشاورزی یا صنعتی می باشد که اصطلاحا به آن معاملات ارضی می گویند. ملک به طور کلی در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرد و از این حیث از قواعد حقوقی خاصی پیروی می‌کند. البته به دلیل عدم آشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات ارضی، اختلافات زیادی در این خصوص تشکیل می‌شود که منجر به پرونده‌های متعددی نیز در مراجع قضایی می‌شود که یکی از پر تکرار ترین آنها اختلافات مالک و سازنده به علت عدم نظارت وکیل مشارکت در ساخت می باشد.
وکیل ملکی گروه وکلای دیده بان حقوق امیر می گوید که رعایت نکات طلایی حقوقی خرید و فروش املاک می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی ساده یا حتی کلاهبرداری‌ها و جرایم سازمان یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری کند که ما در این مقاله به بررسی و توضیح این نکات می پردازیم.
اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک
مهمترین نکته در خرید هر ملکی، احراز مالکیت فروشنده است. فروشنده باید مطابق قانون، مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند یا از سوی فروشنده ملک، دارای وکالت‌نامه رسمی باشد. در صورتی که ملک متعلق به چند نفر باشد و اصطلاحا مال مورد معامله بین چند نفر مشاع باشد، در این صورت یا باید همه مالکین در هنگام فروش حاضر بوده و رضایت خود را اعلام کنند و یا یک نفر از سوی بقیه مالکان، وکالت در فروش داشته باشد که در این صورت وکالت‌نامه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و به صراحت به وکیل اجازه فروش ملک را داده باشد. همچنین علاوه بر تصریح به وکالت در فروش، وکیل باید وکالت در دریافت ثمن یعنی همان قیمت ملک را نیز داشته باشد.
سند دار بودن ملک
در اولین نکته باید مشخص شود که ملکی که قرار است خریداری شود، آیا دارای سند رسمی می باشد یا فاقد سند رسمی است؟ در خصوص خرید و فروش بسیاری از املاکی که در شهرهای کوچک یا حاشیه شهرهای بزرگ یا شهرهای شمالی وجود دارد، نکته مهم این است که با وجود یک سند مادر برای یک زمین بزرگ اما در تبدیل این زمین به قطعات کوچکتر، این قطعات به صورت قولنامه‌ای یا وکالتی معامله شده و خبری از سند رسمی در میان نیست.
باید توجه داشت که اگر ملکی به صورت وکالتی فروخته می‌شود، قبلا به شخص دیگری فروخته نشده باشد؛ زیرا ممکن است فروشنده قبلا طی قرارداد رسمی ملک را به شخص دیگری فروخته باشد. یکی از شگردهای کلاهبرداران فروش املاک به صورت وکالتی به چند نفر به صورت همزمان است.
بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … را مالک خواهد شناخت .» بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نیست. همچنین، اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشکل و اثبات مالکیت تنها از مسیر مراجع قضایی با صرف وقت و هزینه زیاد میسر است.
آزاد بودن ملک
یکی دیگر از نکات طلایی حقوقی خرید و فروش املاک این می باشد که باید دقت کنید ملکی که به فروش می‌رسد به هیچ عنوان نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحا ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود، بنابراین در هنگام خرید ملک حتما باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال بوده و انتقال مالکیت نیز تنها با رضایت رهن‌گیرنده امکان‌پذیر است.
مبایعه نامه عادی یا رسمی
قرارداد فروش ملک ممکن است به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. قرارداد رسمی، قراردادی است که طی سند رسمی و با حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود اما اسناد عادی ممکن است در دفاتر مشاورین املاک یا به صورت شخصی بین طرفین تنظیم شود مانند تنظیم قرارداد اجاره ملک مسکونی که اغلب در دفاتر املاک تنظیم و ثبت می شود.
باید توجه داشت که قرارداد فروش یا مبایعه‌نامه‌ای که در دفاتر املاک تنظیم می‌شود، تنها یک سند عادی بوده و از نظر قانونی ارزش بیشتری از سندی که در یک برگه معمولی بین طرفین نوشته و امضا می‌شود، ندارد. البته از منظر قانونی اسناد عادی دارای ارزش و اعتبار است ولی از نظر ارزش اثباتی، هرگز جایگاه سند رسمی را نخواهند داشت. در قراردادهای عادی، به صورت عمده تاریخ مشخصی برای حضور و نقل و انتقال رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی تعیین می‌شود که تخطی از آن از سوی طرفین جایز نیست. به این علت گروه وکلای دیده بان حقوق امیر همیشه توصیه می کنند برای تنظیم قرارداد عادی از حضور یک وکیل ملکی مجرب و متخصص در امر قراردادها بهره ببرید تا با رعایت نکات حقوقی در تنظیم قرارداد توسط وکیل از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود.
نکاتی در خصوص مبایعه نامه
اگر مبایعه نامه به صورت عادی و در دفتر مشاور املاک تنظیم شود، باید بررسی شود که آیا مشاور املاک دارای مجوزهای قانونی از اتحادیه مشاورین املاک هست یا خیر؟ همچنین مشاور املاک باید در هنگام معامله، اسناد مالکیت و هویت طرفین را بررسی و سپس اقدام به نگارش قرارداد کند.
در قرارداد فروش ملک، باید مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت عرصه وعیان، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان و سایر اوصاف آن به طور دقیق ذکر شود.
همچنین، قیمت ملک نیز باید به طور دقیق مشخص و شرایط پرداخت آن نیز از سوی طرفین تعیین شود. یکی از نکات مهم در خصوص خرید املاک این است که در قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا هر متر مربع جداگانه قیمت‌گذاری شده است.
اگر اسناد تجاری مانند چک سفته و سایر اوراق بهادار نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می‌شود، حتما باید در قرارداد قید شود که این اسناد تحت چه شرایطی و در چه زمانی و به چه اشخاصی قابل تسلیم است.
همچنین نحوه اجرایی دستور تخلیه باید مشخص شود که قرارداد در چه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرفین قابل فسخ است. طرفین می‌توانند توافق کنند که هیچ کدام از طرفین حق فسخ معامله را نداشته باشند. همچنین باید مبلغ مشخصی برای جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات مشخص شود.
نکات قرارداد رهن و اجاره
پیش تر به صورت کامل نحوه اجرایی دستور تخلیه را بررسی کردیم و حالا در ادامه نکات قرارداد رهن و اجاره بررسی خواهیم کرد.
۱- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است.
۲- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید حتما مالک منافع عین مستاجر شناخته شود.
۳- اگر بعداز قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد.
4- اگر مستاجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌آید.
5- مستاجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
6- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
7- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
8- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستاجر برسد.
9- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مود اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.
10- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر خواهد بود.
گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله نکات طلایی حقوقی خرید و فروش و همچنین رهن و اجاره املاک را بررسی کرد و به توضیح کامل آن پرداخت و در پایان به همه افراد توصیه می کند که برای طی کردن مراحل خرید و فروش املاک حتما از مشاوره و حضور یک وکیل متخصص در امور ملکی و همچنین برای عقد قرارداد اجاره از وکیل قراردادها بهره ببرید. همچنین می توانید برای مشاوره با گروه وکلای دیده بان حقوق امیر و تنظیم قرارداد توسط وکیل مجرب از این گروه با شماره 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.
